Как купить недвижимость в Болгарии?

Если  Вам захотелось жить на побережье Черного моря, в красивой стране с чудесным климатом, то Вам лишь надо решить в какой ее части, и наши риэлторы сделают вам самые подходящие предложения по подбору недвижимости. После того, как Вы уже решили купить определенную недвижимость и получили от нашей компании "БулРос Инвест" информацию о ценах и наличии свободных апартаментов, предварительный договор со всеми условиями, Вам необходимо перевести от 1000 до 2000 евро депозит  на бронирование ( эта предоплата войдет в стоимость квартиры), который  можно будет перевести по заранее указанному банковскому счету или заплатить наличными в нашем офисе.  Вместе с оплатой авансового взноса, Вам нужно оставить свои данные (копию загранпаспорта, адрес). В том случае, если вы хотите осуществить покупку дстанционно, то мы отправим вам информацию с полным перечнем необходимых документов на электронную почту.

Если Вы покупаете апартамент очно в Болгарии, то перед подписанием предврительного договора наш юрист проверяет чистоту объекта и документации, после чего Вы получаете полный пакет документов, к приобретаемой недвижимости и подписываете предварительный  договор, по условиям которого  втечение 15-30 дней ( в зависимости от Застройщика) необходимо оплатить первый взнос по схеме оплаты, указанной в предварительном договоре (в зависимости от данного объекта, это может быть  сумма - 10%, 30%, 50 % и т.д.). Схема оплаты зависит от стадии строительных работ (завершен объект или только начат), от его месторасположения.  Наша компания вам предоставит всю необходимую  информацию до предоплаты на бронирование 1000 - 2000 евро, чтобы Вы могли заранее знать обо всех условиях оплаты.

В момент окончательной и полной выплаты объекта (после получения  100% оплаты) Вы получает  Нотариальный акт (документ о собственности).

 Порядок покупки недвижимости

1. Осмотр и выбор недвижимости. 

2. Резервирование - 1000 - 2000 евро;
3. Подписание предварительного договора - в нем определены сроки и размеры платежей. (Обычно 30% после подписания предварительного договора, 40% при готовности объекта под чистовую отделку, 30% при оформлении нотариального акта);
4. Оформление нотариального акта, который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость. Оформление сделки происходит у нотариуса.

Необходимые документы при оформлении собственности.

Необходимые документы со стороны продавца:

Необходимые документы со стороны покупателя.

• Паспорт;
  
• Декларация по ст.25 ( о гражданстве и семейном положении)
  
• Декларация по ст 4 (происхождение денег: личные сбережения, наследство и т.д.)

             При покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму.

 Чем отличается понятие кв.м в России от понятия кв.м в Болгарии?

Расчет общей площади помещений в Болгарии отличается от общепринятой в странах бывшего СНГ - это существенная особенность, о которой нужно знать покупателям и будущим потенциальным владельцам недвижимости.

 Площадь квартиры измеряется по внешнему периметру и включает в себя балконы, внутренние стены, подсобные помещения  – это так называемая чистая площадь квартиры (S1). Подъезды, лестничные площадки и пролеты, коридоры, фасадные стены, (это так называемые общие части всего здания) делятся пропорционально на количество помещений - часть, падающая на каждую квартиру, составляет в среднем от 12% до 25% площади квартиры и называется общие или идеальные части( S2).

Сложив S1 и S2, мы получим общую площадь квартиры, по которой считается ее стоимость. Старое строительство (до 2000 года) считается без идеальных частей и включает в себя только подсобные помещения и балконы.

Покупка недвижимости

Законодательство Болгарии разрешает приобретение квартир на иностранное физическое и юридическое лицо, как и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется и так называемая идеальная часть участка земли, соответствующая доле площади квартиры. Обычно оно составляет от 0,3 до 5 кв.м.и является чисто условным понятием. Не запрещается регистрация фирмы на адрес квартиры и использование квартиры в качестве офиса. Иностранцы, владеющие квартирами, имеют все те же права, что и болгары, включая и право сдачи квартиры в аренду.

Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки квартир. Однако землю под зданием и прилегающий участок иностранцам приобретать запрещено законом. Если покупатель планирует такой вид приобретения недвижимости, то покупка земли оформляется на фирму. Покупка здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.

Запрещена продажа земли и лесов иностранцам. Это относится и к участкам под новое строительство и к сельскохозяйственным землям. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный не устоновлен. Фирма, зарегистрированная в Болгарии, учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица, по всем законодательным нормам не отличается от фирм, зарегистрированных местными лицами.

Вопрос снятия запрета на продажу земли иностранцам, вероятнее всего, будет решен после вступлкния страны в ЕС.

Оформление покупки

Нотариальный акт о передачи собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество совершается у нотариуса, в районе действия которого расположен объект покупки. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей, нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписываниям вносит изменения обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.

Перед совершение сделки нотарису предоставляется удостоверение (выписка) из того же регистраоб отсутствии "тяжести" объекта. В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на пользование третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу. Важным документом является и государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой . Продажная цена объекта , указываемая в нотариальном акте не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены определяется размер госпошлины за сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4 % от стоимости сделки.

Что означает Акт 14, Акт 15 и Акт 16?

Акт образец 14, Акт образец 15 и Акт образец 16 – это основные этапы, через которые проходит новое строящееся здание в Болгарии, перед тем как в него заселятся новые собственники.

  
Процедура выдачи отдельных актов в ходе строительства описана в одном из указов Закона о планировании территории (на болгарском - Закон за устройство на територията). Требования различаются в зависимости от категории объекта. Современные жилые здания обычно попадают в так называемую четвертую и пятую категории строительства, в редких случаях и в третью категорию, когда объект больше по размерам.

Цель Акта 14, Акта 15 и Акта 16 состоит в том, чтобы контролировать основные этапы строительного процесса и следить за тем, чтобы основные виды строительных и монтажных работ были выполнены в соответствии с действующим законодательством.

Акт 14 является первой ступенью контроля строительных работ, так как это документ о принятии конструкции здания. То есть, Акт 14 – это документ, который издается, когда здание достигло этапа „грубое строительство”.

Акт 14 важен, потому что с момента его получения, право собственности на отдельные объекты в здании уже являются предметом распорядительных сделок. Вместе с актом констатации издается и удостоверение из муниципалитета по ст. 181, ал. 2 от ЗУТ.

Следующий этап – Акт 15. Это документ, который удостоверяет, что здание полностью завершено. Документ подписывается компетентными должностными лицами, а также собственниками объектов в здании.

Акт 15 устанавливает соответствие строения нормативному устройству (на этапе строительства). Он является констатирующим актом, который удостоверяет, что здание выполнено согласно одобренным проектам.

Документ содержит описание договоров по выполнению строительства, строительную документацию, исполнительную документацию, а также составленные во время строительства объекта акты и протоколы. Комплект документов также содержит строительное досье объекта, в которое входит акты, протоколы, журналы, декларации о соответствии использованных строительных материалов и другие документы, предусмотренные соответствующим нормативным актом.

Прилагаются также документы о проведенных испытаниях, измерениях и других работах, которые доказывают, что объект построен правильно. Делается опись места и окружающей среды, для того, чтобы проверить восстановлен ли вид местности, который был перед началом строительства. Описываются недоделанные или нехорошо выполненные работы, которые должны быть завершены до подачи заявления на получение разрешения на эксплуатацию объекта.

Акт образец 15 является основанием для составления протокола образца 16 (акт 16), удостоверяющий готовность здания к использованию.

Акт 16  также известен как „Разрешение на эксплуатацию” и является разрешением на пользование зданием.

Это разрешение на эксплуатацию является окончательным актом любого строительства и удостоверяет, что объект годен к эксплуатации, т.е. в нем можно жить.

При выдаче разрешения на эксплуатацию государственным учреждением проверяются ряд вещей, связанных с:

·         установлением права собственности с точки зрения законности построенного здания;

·         строилось ли здание по утвержденным проектам или без одобренных проектов;

·         соответствие между тем, что построено и утвержденным проектом.

Акт 16 не издается, если обнаружено несоответствие между фактически выполненными строительными работами и утвержденными проектами.

Во всяком случае, отсутствие разрешения на эксплуатацию здания говорит о том, что что-то не в порядке с документами. Это означает, что может быть:

·         несоответствие между одобренными проектами и выполненным строительством

·         возможно существование строении осуществленных без всякой строительной документации и без их последующего санкционирования нельзя получить право на их эксплуатацию

Информацию о том, получило ли определенное здание, разрешение на эксплуатацию, можно получить из Районного департамента строительного контроля или у продавца объекта.

Налоги на недвижимость

Недвижимость в Болгарии могут приобретать нерезеденты, как физические, так и юридические лица. Ограничение имеется только в случае покупки земельного участка – в данном случае необходимо оформить покупку на юридическое лицо, при этом возможно 100% состав учредителей из нерезидентов.

Налоги при приобретении недвижимости в Болгарии:

• затраты при покупки недвижимости в Болгарии – составят 4-5% от кадастровой стоимости недвижимости (сюда входят: местные налоги, сборы за оформление недвижимости, судебные сборы, услуги переводчика).

Налоги и обязательные платежи на содержание недвижимости в Болгарии:

•  налог на недвижимость – в зависимости от города от 0,15 до 0,325% от налоговой оценки объекта недвижимости (при оплате налога заблаговременно – можно получить скидку в 5%).

• коммунальный налог – в зависимости от города в среднем 0,45% от налоговой оценки недвижимости. 

При продаже недвижимости менее, чем через 5 лет, Вам придётся заплатить налог 10% с разницы между покупкой и продажей квартиры.